명도(집 인도) 증빙 안내
임차권등기를 했다고 바로 지연이자가 붙는 게 아니에요. 집을 비우고 인도했다는 증빙(명도증빙)이 있어야 그때부터 임대인의 지체가 시작됩니다.
가장 흔한 오해부터 바로잡아요
❌ “임차권등기를 하면 바로 지연이자가 붙는다” → 아니에요. 임차권등기는 대항력·우선변제권을 ‘유지’하기 위한 것일 뿐, 그 자체가 지연이자를 발생시키지 않습니다.
❌ “집을 비우면 곧바로 연 12%” → 아니에요. 명도(인도) 시점은 보통 민법상 연 5%가 시작되는 때이고, 연 12%(소송촉진법)는 소장·지급명령이 임대인에게 송달된 다음 날부터 적용됩니다.
✅ 핵심 원리 — 동시이행
임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 집 인도의무는 ‘동시이행 관계’(민법 제536조)예요. 그래서 임차인이 집을 인도(또는 인도할 준비를 마치고 통지) 하기 전에는 임대인이 ‘지체’에 빠지지 않아 지연이자가 발생하지 않을 수 있어요. 집을 비우고 임대인에게 인도 의사를 알린 때부터 비로소 지체가 시작됩니다. (대법원 2001다77697)
지연이자 — 이율과 시작 시점
| 구간 | 이율 | 시작 시점 |
|---|---|---|
| 소송 전 (민사) | 연 5% | 집을 인도(이행제공)해 임대인이 지체에 빠진 날의 다음 날 |
| 소송 후 | 연 12% | 소장·지급명령 부본이 임대인에게 송달된 날의 다음 날 |
※ 임대인이 상인이고 임대가 상행위인 경우 소송 전 구간이 연 6%(상사)일 수 있으나, 개인 간 주택 전세는 통상 연 5%. 임대인이 다투는 것이 타당한 범위에서는 연 12% 대신 5%가 인정될 수 있습니다(소송촉진법 제3조 단서).
올바른 진행 순서
임차권등기 신청
임대차 종료 후 보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 먼저 임차권등기명령을 신청합니다.
등기부 기재(완료) 확인
등기사항증명서에 임차권이 실제로 기재된 것을 반드시 확인합니다. 이 확인 전에는 절대 이사·전출하지 마세요.
이사 · 명도(집 비우기)
등기 완료를 확인한 뒤 짐을 완전히 빼고 이사합니다. 등기가 됐으니 대항력·우선변제권은 유지됩니다.
인도 이행제공 + 반환 최고 (내용증명)
임대인에게 '집을 인도할 준비가 됐으니 보증금을 반환하라'고 내용증명으로 통지합니다. 이 시점이 지연이자(연 5%) 기산의 출발점이에요.
명도증빙 확보
빈 집 사진, 열쇠 반환, 이사 영수증, 공과금 정산 등으로 '확실히 비웠다'를 남깁니다.
지급명령 · 반환소송
그래도 안 주면 지급명령·소송으로 청구합니다. 소장·지급명령 부본이 임대인에게 송달된 다음 날부터는 연 12%가 적용돼요.
명도증빙 — 이렇게 남기세요
내용증명 (인도 이행제공 + 반환 최고)
'종료로 인도 준비를 마쳤으니 보증금을 반환하면 즉시 열쇠를 인도하겠다'는 취지로 발송. 발송·도달 일자가 객관적 증거가 됩니다.
열쇠·현관 비밀번호 반환 + 짐 완전 반출
현실 인도의 핵심. 문자·수령확인서로 반환 사실을 남기세요. 임대인이 받으면 인도 완료.
빈 집 사진·동영상 (촬영일시 표시)
짐이 전부 빠진 각 방·주방·베란다·계량기·현관을 날짜가 나오게 촬영.
이사업체 계약서·영수증
이사 일자와 반출 사실의 객관적 증빙.
제3자 공실 확인서 (관리사무소·중개사 등)
중립적 제3자가 '○월 ○일 공실 확인'을 서면으로 확인하면 증명력이 높아집니다.
공과금 정산·해지 내역
관리비·도시가스·전기·수도 정산서·명의변경/해지로 실제 거주 종료를 방증.
주민등록 전출 (등기 완료 후에만)
실제 퇴거의 방증이 되지만, 반드시 임차권등기 완료를 확인한 뒤에 하세요. 등기 전 전출은 대항력 상실 위험.